부동산 경제론 형설출판사/권호근

제1편-부동산경제학의 이해
제1장 부동산의 개념과 특성 - 23
제1절 부동산의 개념-23
1. 물리적 개념...24
2. 법률적 개념...26
3. 경제적 개념...29
4. 복합개념의 부동산...31
5. 부동산과 동산(動産)의 차이점...32

제2절 부동산의 특성-33
1. 토지의 특성...35
2. 건물의 특성...43
*생각해 볼 문제...45

제2장 부동산경제학의 이해 - 47
제1절 부동산학의 이해-47
1. 부동산학의 정의...47
2. 부동산학의 성격...48
3. 부동산학의 복합 측면과 복합개념...49

제2절 부동산학의 연구대상과 접근방법-51
1. 부동산학의 연구대상...51
2. 부동산학의 접근방법...52

제3절 부동산학의 연구분야와 주변과학-57
1. 부동산학의 연구분야...57
2. 부동산학의 주변과학...57

제4절 부동산경제학의 이해-58
1. 개념...58
2. 부동산경제학의 연구분야...59
*생각해 볼 문제...62

제2편-부동산경제학의 기초분야
제3장 부동산가치와 가격이론 - 65
제1절 경제적 개념의 가격과 가치이론-65
1. 가격과 가치에 관한 경제학적 개념...65
2. 가격의 개념...71
3. 가격의 종류...72

제2절 부동산의 가격과 가치이론-73
1. 부동산에 있어서의 가격과 가치의 개념...73
2. 부동산가격이론...76

제3절 부동산가격의 특징과 기능-77
1. 부동산가격의 특징...77
2. 부동산가격의 기능...78

제4절 부동산가격의 이중성과 다원론-79
1. 부동산가격의 이중성...79
2. 부동산가격 다원론...80
3. 가격다원론에 대한 근거 규정...81
4. 가격다원론에 대한 일본과 미국의 입장...81

제5절 시장가치의 개념과 기타 부동산가격이나 가치와의 관계-83
1. 시장가치...83
2. 시장가치와 적정가격...86
3. 기타 부동산가치의 개념과 시장가치와의 비교...88
*생각해 볼 문제...92

제4장 부동산가격의 발생요인과 형성요인 - 93
제1절 개요-93

제2절 부동산가격의 발생요인-94
1. 개요...94
2. 유용성(효용)...94
3. 상대적 희소성(scarcity)...97
4. 욕구(desire)와 유효수요(effective demand)...97
5. 이전성(transferability)...98

제3절 부동산가격의 형성요인-99
1. 개요...99
2. 일반적인 요인들...99
3. 지역적 요인...104
4. 개별적 요인...105

제4절 부동산가격의 형성과정-106
1. 개요...106
2. 지역수준의 가격 형성...106
3. 개별가격의 형성...107
4. 일반재화와 부동산의 가격형성 비교...107
*생각해 볼 문제...110

제5장 부동산가격의 제(諸)원칙 - 111
제1절 개요-111
1. 의의 및 근거...111
2. 특징...112
3. 분류...112

제2절 최유효이용의 개념-113
1. 개요...113
2. 최유효이용의 의의와 근거...113
3. 최유효이용의 판정기준과 유의사항...114
4. 최유효이용과 표준적 사용의 관계...118

제3절 최유효이용의 원칙-119
1. 개요...119
2. 최유효이용의 성립근거...120
3. 가격형성요인과의 관계...120
4. 관련 가격원칙...121

제4절 기초가 되는 원칙-124
1. 변동의 원칙(principle of change)...124
2. 예측의 원칙(principle of anticipation)...125

제5절 내부측면의 원칙-126
1. 기여의 원칙(principle of contribution)...126
2. 수익체증 ㆍ 체감의 원칙...127
3. 균형의 원칙(principle of balance)...130
4. 수익배분의 원칙...131

제6절 외부측면의 원칙-132
1. 경쟁의 원칙(principle of competition)...132
2. 적합의 원칙(principle of conformity)...134

제7절 기타 관련 가격원칙-136
1. 외부성의 원칙(principle of externalities)...136
2. 대체의 원칙(principle of substitution)...138
3. 기회비용의 원칙(principle of opportunity cost)...140
4. 수요와 공급의 원칙(principle of demand and supply)...141
*생각해 볼 문제...144

제6장 부동산의 수요와 공급이론 - 145
제1절 부동산의 수요-145
1. 개념과 수요함수...145
2. 수요의 법칙과 수요량의 변화...146
3. 수요의 변화...147
4. 개별수요곡선과 시장수요곡선...149
5. 수요가 상호의존적인 경우...150
6. 부동산수요...151

제2절 부동산의 공급-153
1. 개념과 공급함수...153
2. 공급의 법칙과 공급량의 변화...154
3. 공급의 변화...155
4. 개발공급곡선과 시장공급곡선...157
5. 부동산 공급...157

제3절 부동산시장의 균형-161
1. 시장균형과 가격의 결정...161
2. 시장균형의 변동...162
3. 안정적 균형과 불안정적 균형...163
4. 시장균형의 안정조건...164

제4절 토지 및 주택의 수요와 공급-169
1. 토지의 수요와 공급...169
2. 주택의 수요와 공급...171

제5절 수요와 공급의 탄력도-177
1. 탄력도의 개념...177
2. 수요의 가격 탄력성...180
3. 수요의 교차탄력도와 소득탄력도...186
4. 공급의 가격탄력성...188
*생각해 볼 문제...194

제7장 부동산시장이론 - 195
제1절 시장과 시장의 종류-195
1. 시장의 개념...195
2. 시장의 종류...195
3. 생산물시장형태의 구분기준과 형태...196
4. 완전경쟁시장의 특징...197

제2절 부동산시장의 개념 및 특성-198
1. 부동산시장의 개념...198
2. 부동산시장의 특성...199
3. 부동산시장의 기능...201

제3절 부동산시장의 균형과 경제적 후생-204
1. 시장균형과 가격의 결정...204
2. 시장균형과 경제적 후생...206

제4절 부동산시장의 단기와 장기 균형-209
1. 단기와 장기의 구별...209
2. 단기균형...209
3. 장기균형...210

제5절 토지시장의 균형과 경제적 후생-211
1. 기본가정...212
2. 토지의 수요와 공급...213
3. 토지시장의 균형...215
4. 토지세의 부과에 따른 효과와 경제적 후생의 변화...216

제6절 부동산시장의 효율성과 균형-219
1. 시장의 효율성과 효율적 시장의 개념...219
2. 정보의 효율성에 따른 부동산시장 유형...219
3. 효율적 시장 형태의 존재 여부...221
4. 할당적 효율성(분배의 효율성)과 균형...221
5. 정보비용계산...222

제7절 주택시장의 여과과정(濾過過程)-224
1. 주택의 여과현상...224
2. 주택의 하향여과 과정...224
3. 주택의 상향여과 과정...228
4. 주거분리와 여과작용...228
*생각해 볼 문제...230

제8장 거시경제와 부동산 산업 - 231
제1절 국내총생산(GDP)과 국민소득-231
1. 거시경제학과 국내총생산(GDP)...231
2. 국내총생산(GDP)의 개념...232
3. GDP의 종류...237

제2절 기타 국민소득지표-238
1. 국민총소득(GNI)...238
2. 압솝션(Absorption : 국민총지출)...239
3. 기타 국민소득지표...240
4. 국부(國富)와 신국민계정...241

제3절 부동산 산업의 경제적 파급효과-243
1. 부동산 산업의 정의와 현황...243
2. 부동산 산업의 경제적 파급효과...245

제4절 주택투자가 거시경제에 미치는 영향-248
1. 개요...248
2. 주택투자가 거시경제에 미치는 영향...248

제5절 거시경제의 총수요와 부동산 산업-250
1. 자산효과...251
2. 부동산가격의 변화가 가구의 저축 및 소비에 미치는 영향...252

제6절 거시경제의 총공급과 부동산 산업-253
*생각해 볼 문제...255

제9장 인플레이션과 부동산의 경기변동 - 257
제1절 물가와 물가지수-257
1. 개념...257
2. 물가지수 계산방식...258
3. 물가지수의 종류...259

제2절 인플레이션의 개요-260
1. 개념...260
2. 분류...261
3. 인플레이션의 효과...264

제3절 경기변동의 개념 및 특징-265
1. 경기변동의 개념...265
2. 경기변동의 국면과 주기...267
3. 경기변동의 지표...270
4. 경기변동의 개요와 두 조류...272

제4절 부동산경기변동의 개념과 특징-275
1. 부동산경기의 개요...275
2. 부동산경기변동의 특징...275
3. 부동산경기변동의 국면별 특징...276
4. 부동산경기의 측정 지표...278
5. 부동산경기의 측정기준 분류...281
6. 부동산경기와 일반경기의 시차관계...282
7. 기타 부동산경기변동(비순환적 경기변동)...283
*생각해 볼 문제...285

제3편-부동산경제학의 응용분야
제10장 부동산투자의 기초이론 - 289
제1절 부동산투자의 개념 및 부동산투기와의 비교-289
1. 부동산투자...289
2. 부동산투기...292
3. 부동산투자와 투기의 비교...294

제2절 부동산투자의 위험-295
1. 부동산투자 위험의 개념...295
2. 부동산투자 위험의 유형...295

제3절 위험과 수익과의 관계-298
1. 위험의 개념과 척도...298
2. 위험에 대한 투자자의 태도...299
3. 위험과 수익의 상쇄관계(risk-return-trade-off)...301
4. 위험과 수익의 측정...301

제4절 투자결정에서 위험의 처리방법-304
1. 위험한 투자를 제외시키는 방법...304
2. 보수적 예측방법...304
3. 위험조정 할인율의 사용...305
4. 감응도(感應度)분석...305

제5절 포트폴리오 이론(portfolio theory)-306
1. 포트폴리오 이론의 개념과 유용성...306
2. 재산 3분법...307
3. 체계적 위험과 비체계적 위험...308
4. 효율적 프론티어와 최적포트폴리오의 선택...310
*생각해 볼 문제...314

제11장 부동산투자의 결정과정 및 투자분석이론 - 315
제1절 부동산투자의 결정과정-315
1. 시장참여자...315
2. 부동산투자의 결정과정...316

제2절 부동산투자에 따른 투자환경 분석-317
1. 부동산투자 결정시 고려사항...317
2. 부동산투자의 외부환경 분석...320

제3절 현금수지의 측정-321
1. 개요...321
2. 현금수지의 측정...324

제4절 부동산투자분석기법(투자결정이론)-327
1. 할인현금수지법...327
2. 어림셈법...331
3. 비율분석법...333
4. 기타 투자분석기법...335

제5절 부동산투자의 결정-337
1. 부동산 투자수익률...337
2. 수익률의 종류...338
3. 요구수익률과 기대수익률을 이용한 투자결정...338
4. 투자가치와 시장가치...339
*생각해 볼 문제...341

제12장 부동산금융 - 343
제1절 부동산금융의 개요-343
1. 금융의 개념...343
2. 금융시장...343
3. 부동산금융의 의의...344
4. 부동산금융의 기능...345
5. 부동산금융의 유형...345

제2절 주택금융시장-346
1. 주택금융의 개요 및 특징...346
2. 주택담보대출의 개요...348
3. 주택담보대출의 종류...349
4. 주택담보대출금리의 결정...351

제3절 부동산투자회사(REITs)-353
1. 부동산투자회사의 개요...353
2. 리츠의 구조...357
3. CR리츠...359

제4절 부동산펀드-360
1. 부동산펀드의 개념...360
2. 부동산펀드의 구조 및 운용...362

제5절 자산유동화 증권-366
1. 개념...366
2. 발행절차...368
3. 발행구조...368
4. 관련 회사...369
5. 부동산개발사업 자산유동화증권(PF ABS)...370

제6절 주택저당증권-371
1. 주택저당증권의 개요...371
2. 주택저당증권의 종류...372

제7절 프로젝트 파이낸싱(PF : Project Financing)-375
1. 프로젝트 파이낸싱의 개념...375
2. 사회기반시설 프로젝트 파이낸싱(사회기반시설 PF)의 종류...379
*생각해 볼 문제...381

제13장 부동산보험 - 383
제1절 보험의 정의-383
1. 위험(risk)...383
2. 보험의 정의...383
3. 보험의 필수조건...384

제2절 보험의 분류-386
1. 사회보험...386
2. 사보험(私保險)...386

제3절 부동산보험의 의의와 그 필요성-389
1. 부동산보험의 의의...389
2. 부동산보험의 필요성...389

제4절 부동산보험의 내용-391
1. 손해보험...391
2. 보증보험...392
3. 모기지보험(MI : mortgage insurance)...393
4. 우리나라의 부동산보험제도...393
*생각해 볼 문제...396

제14장 부동산이용과 부동산개발 - 397
제1절 부동산이용-397
1. 개요...397
2. 토지의 이용과 이용활동...397
3. 토지이용활동과 최유효이용...398
4. 비도시적 또는 농촌의 토지이용...399
5. 도시의 토지이용...402
6. 도시의 경제기반이론...406
7. 도시내부구조이론...408

제2절 부동산개발의 개념과 분류-413
1. 개념...413
2. 부동산개발의 분류...413

제3절 부동산개발의 과정-419
1. 부동산개발의 과정...419
2. 부동산개발과정의 형태...421

제4절 부동산개발의 위험-422
1. 법률적 위험...422
2. 시장위험...422
3. 비용위험...423

제5절 부동산개발의 투자분석과 타당성 분석-424
1. 부동산개발의 투자분석...424
2. 부동산개발의 타당성 분석...425

제6절 개발권양도제도-428
1. 개념과 내용...428
2. 장점과 단점...429

제7절 지속가능개발-429
1. 현장자원과 상품자원의 개념...429
2. 지속가능개발...430
*생각해 볼 문제...432

제4편-부동산경제학의 정책분야
제15장 시장실패와 부동산문제 - 435
제1절 시장실패-435
1. 개념...435
2. 시장실패의 내용과 대책...436

제2절 부동산문제-440
1. 개념...440
2. 특징...441

제3절 토지문제-443
1. 개념...443
2. 물리적 토지부족...443
3. 경제적 토지부족...443
4. 우리나라의 토지문제...444

제4절 주택문제-447
1. 개념...447
2. 양적 주택문제...447
3. 질적 주택문제...448
*생각해 볼 문제...451

제16장 부동산정책 - 453
제1절 부동산정책의 개념과 분류-453
1. 개념...453
2. 정부의 개입...454
3. 분류...454

제2절 정부의 실패-455
1. 개념과 원인...455
2. 대책...455

제3절 부동산정책의 과정-456
1. 문제의 인지...456
2. 정보의 수집 및 분석...456
3. 대안작성...456
4. 대안평가 및 선택...456
5. 정책집행...457
6. 정책평가...457

제4절 토지정책-457
1. 토지정책의 목표...457
2. 토지정책의 방향...458
3. 토지정책의 주요수단...458
4. 지역지구제...459
5. 직접적 개입방법...460
6. 기타 토지정책...461

제5절 주택정책-463
1. 주택정책의 목표...463
2. 주택정책의 방향...463
3. 임대료규제정책...464
4. 임대료보조정책...467
5. 공공임대주택정책...467
6. 분양가상한가제도...468
7. 채권입찰제도...470
8. 원가연동제도...471
9. 주택의 선분양제도와 후분양제도...471

제6절 조세정책-473
1. 조세의 개념과 분류...473
2. 조세의 원칙...473
3. 조세부담의 전가와 귀착...474
4. 탄력성과 조세의 귀착...475
5. 부동산조세의 개념 및 기능...478
6. 부동산에 관련된 조세의 분류...479
*생각해 볼 문제...481

참고문헌-482
찾아보기-485

접수된 글은 확인을 거쳐 이 곳에 게재됩니다.
독자 분들의 리뷰는 리뷰 쓰기를, 책에 대한 문의는 1:1 문의를 이용해 주세요.

머리말

2020년 12월 발생한 “코로나 사태”는 2년이 넘은 지금까지도 영향을 미치고 있다. 최근 확산세가 진정되는 것 같지만 아직까지는 안심할 단계는 못되고 가을로 접어들면 재유행이 될 것이라는 전망도 일부 나오고 있다. 어린 시절 콜레라나 결핵 같은 전염병을 예방하기 위해 학교에서 주사를 맞은 기억이 나고 전염병의 유행도 다소 있었으나 지금과 같이 일상생활에 영향을 주면서 장기간 지속되는 사태는 태어나서 처음으로 경험하는 일이다. 하루 빨리 과거의 완전한 일상생활로 복귀하였으면 하는 바람이다.

‘부동산경제학’은 2009년 초판이 발행되었으니 이 책의 역사도 10년을 훨씬 넘어가고 있다. ‘부동산경제학’은 필자에게는 참으로 인연이 깊은 책이다. 2006년 국제사이버대학교 부동산학과 교수로 임용되어 그 당시 강남대학교 부동산학과에 재직하던 이창석 교수님의 권유로 부동산 관련 교재로서는 처음으로 집필한 책이 ‘부동산경제학’이었다. 학부와 대학원에서 경제학을 전공하고 10년 정도 직장생활을 하다가 1997년 박사과정에 입학하였는데 그때 나이가 우리나라 기준으로 37세였다. 40세를 넘기지 않았으니 만학도라고는 할 수 없지만 준 만학도라고 볼 수 있지 않을까 싶다. 박사과정 지도교수였던 곽노성 교수님은 저자에게 참으로 도움을 많이 주었다. 교수님은 학생이면서 한 가정의 가장으로 생계를 책임져야 했던 필자의 사정을 이해해 주셨다. 생계수단으로 7급 공무원, 공인회계사, 감정평가사 등의 시험을 대비하는 여러 학원에서 경제학 강의를 하였는데, 이는 지도교수님의 이해가 없었다면 불가능했을지도 모르는 일이다. 2년 동안 박사과정을 수료하고 3년차부터 논문을 준비하기 시작했다. 그 당시 관행으로 논문을 시작하여 완성하기까지 대개 3년 정도의 시간이 소요되었다. 그러므로 논문 내용을 구상하는 3년차는 그렇게 바쁘지는 않은 시기이다. 일반적으로 지도교수들은 이런 시기에 학생들을 독촉해 각종 학술지에 공동으로 논문을 발표하게끔 하는데 곽교수님은 이런 부담을 주지 않고 오히려 필자를 위해 대학교 시간강사 자리를 주선해 주기도 하셨다. 교수님의 배려로 고려대학교 법무대학원, 숭실대학교, 상명대학교 등에서 강의를 하였다. 학원 강의에 더해 시간강사로 활동하다보니 경제적 문제는 어느 정도 해결되었다. 그리고 4년차에 본격적으로 박사논문을 쓰기 시작해 1년 만에 학위를 취득하고 졸업하게 되었다. 이는 전적으로 교수님의 배려 덕분이었다. 교수님은 작년에 학교에서 정년퇴임을 하고 지금은 명예교수로 봉직하고 있다. 자주 찾아 뵙고 인사를 해야 하는데 그렇게 하지 못해 늘 죄송한 마음이다. 학원강사로 활동하던 당시 ‘닥터 K 경제학’을 수험교재로 집필하여 개정을 거듭하며 사용하였다. 그런데 대학교수가 된 후 수험교재가 아닌 대학교재를 처음으로 집필한 책이 ‘부동산경제학’이다. 그러니 나에게는 참으로 인연이 깊고 관심이 많은 책일 수밖에 없다. 그리고 책을 저술하게 된 동기 중의 하나는 그 당시 고등학생이던 아들에게 자극을 주어 학업을 독려하기 위한 아버지의 마음도 있었다. 자식을 키워봐야 부모님의 마음을 안다고 했는데 나도 자식을 키우면서 돌아가신 부모님의 마음을 느낄 수 있었다.

‘부동산경제학’은 2009년 출간되어 2015년 한차례 개정을 하였다. 지금이 2022년이니 7년 동안 내용을 수정하지 않아 독자들에게 미안할 따름이다. 그런데 7년 동안 연구를 게을리한 것은 아니고 ‘부동산감정평가론’과 ‘거시경제와 부동산’을 집필하였다. 이 두 책을 출간하고 나서 ‘부동산경제학’을 보니 여러 면에서 보완할 점이 보였다. 제3장 부동산가격이론을 보충하여 3개의 장으로 확대하였다. 그리고 제8장 거시경제와 부동산 산업을 신설해 부동산 산업이 국민경제에서 차지하는 위치와 경제적 파급효과를 언급하였다. 초판에서 체계를 잡은 부동산경제학의 기초분야, 응용분야 그리고 정책분야는 그대로 유지하였으나 책의 제목을 ‘부동산경제학’에서 ‘부동산경제론’으로 변경하였다. 그렇게 한 이유는 부동산학도 하나의 독립된 학문으로 자리잡아가는 추세에 부응하고, 부동산학과에서도 ‘부동산경제론’이라는 과목명이 일반적으로 사용되고 있어 여기에 맞출 필요가 있었기 때문이었다. 나머지는 간헐적으로 제도적 변경이 있었던 사항을 추가하여 시대적 변화를 반영하였다. 그리고 내용이 빈약하거나 서술이 매끄럽지 못한 부분은 자구수정을 통해 독자들의 편의를 도모하였다.

‘부동산경제학’의 연장선상에 있는 ‘부동산경제론’을 출간하면서 많은 사람들에게 도움을 받았다. 우선 그동안 이 책을 사랑해 주시고 끊임없는 관심을 보여 주었던 독자 여러분들에게 감사의 말씀을 드리고자 한다. 그리고 박사과정의 지도교수였던 곽노성 교수님과 부동산학에 입문한 후 필자를 아껴주고 격려를 해 준 이창석 교수님에게 감사를 드린다. 마지막으로 어려운 출판업계의 사정에도 불구하고 출간을 허락해 준 형설출판사 경영진과 출판을 위해 노력을 아끼지 않은 황승주 본부장, 최수환 차장을 비롯한 실무진들에게도 감사의 말씀을 전하며 이 글을 마치고자 한다.

2022년 7월
권호근