스타트! 소액 특수 경매 한국경제신문i/차건환

매물 늘고 응찰자 줄어든 지금이 경매 시장 진입 적기!
소액 특수 경매에 도전해서 성공률을 높이자

부동산 매매가 폭등의 여파로 경매 시장에 대한 관심이 뜨겁다. 올려다보지도 못할 만큼 부동산 매매가가 높아진 탓에 조금이라도 싸게 부동산을 구입하려는 수요가 몰리고 있는 것이다. 경매 시장의 매물도 늘고 있는 추세다. 전문가들은 대출 규제와 금리 인상의 여파라는 분석을 내놓고 있다. 하지만 높아진 관심과 늘어난 매물에 무색하게 실제 응찰자 수는 17% 정도로 감소했다. 수요자들이 아직 섣불리 응찰에 나서지 못하고 있는 것으로 풀이된다. 그러므로 경재률이 낮은 지금이 경매 시장에 뛰어들 적기라는 목소리가 높다. 다만, 경매 물건의 낙찰자는 단 한 명이고, 이미 낙찰받아 수익을 창출한 경력자들이 다음 낙찰을 준비하고 있을 것이기 때문에 철저한 사전 준비가 필요하다. 20년 공매와 경매 투자 경력을 가진 감정평가사인 저자는 오히려 법적으로 하자가 있는 특수 물건을 공략하는 것이 경매 시장에서 성공률을 높이는 방법이라며 소액으로 특수 물건을 공략하는 방법을 유형별로 자세하게 사례를 들어 책으로 펴냈다.

법정지상권, 공유지분, 가등기, 가처분, 유치권 등
특수 물건 공략에 꼭 필요한 이론과 사례 총정리

특수 경매가 경쟁률이 낮고 성공률이 높다는 것을 알면서도 성과를 내지 못하고 결국 포기하는 경매인들에게 도움을 주고자 이 책을 저술한 저자는 총 5개의 Part로 내용을 정리했다. Part 01에는 법정지상권에 대한 설명과 사례를 담았다. 법정지상권의 성립요건과 성립시기, 존속기간, 소멸, 해법과 차지권에 대한 자세한 내용이 수록되어 있다. Part 02는 공유지분에 대한 내용이다. 공유지분의 개념과 공유자 간의 법률관계, 공유지분 물건의 권리분석, 낙찰 후 인도 방법, 배당문제, 해법 등을 일목요연하게 정리했다. Part 03은 가등기를 다뤘다. 개념을 도해로 실어 이해를 높였고 담보가등기, 권리분석, 해법 등을 설명했다. Part 04는 가처분에 대한 내용이다. 가처분의 목적과 효력, 권리분석, 해법 등을 사례를 들어 자세하게 설명했다. Part 05에서는 유치권에 대해 자세하게 알려준다. 유치권의 의의와 성립요건, 해결과정 등을 소개하고 있다. 특히 부록으로 법정지상권의 성립 사례과 불성립 사례를 실었다. 자금 부족으로 아직 내 집을 마련하지 못했다면, 소액 특수 경매로 성공하고 싶다면, 고액의 특수 경매 강의 실전반에서도 성과를 내지 못했다면 이 책에서 해법을 찾을 수 있을 것이다.

저자소개

프롤로그 4

PART 01 | 법정지상권

01 법정지상권의 탄생배경 20
02 법정지상권의 종류 21
03 법정지상권의 성립요건(민법 제366조) 23
1. 토지에 저당권이 설정될 당시 건물이 존재해야 한다 23
- 강제집행과 관련된 사안 - 엄격 24
- 말소된 선순위근저당이 건물존재의 기준시점이 되었다-말소된 시점이 중요 25
- 건물의 철거청구가 권리남용에 해당하는지? 28
2. 저당권설정 당시 토지와 건물의 소유자가 동일 29
- 담보가등기권자의 경매신청(근저당권과 동일) 30
3. 토지와 건물 중 적어도 어느 하나에 저당권설정 33
4. 경매로 인해서 토지와 건물의 소유자가 각각 달라져야 한다 33
04 관습상 법정지상권의 성립요건 34
1. 토지와 건물이 처분 당시 동일인 소유에 속할 것 34
- 가압류가 본압류로 이행된 경우 35
- 특수물건에서의 미납사유 37
2. 매매 기타 적법한 원인에 의해서 토지와 건물의 소유자가 달라져야 한다 38
3. 철거특약의 부존재 38
05 법정지상권의 성립시기 39
06 법정지상권의 존속기간 40
07 지료 41
- 감정평가서에서 나지상정가격 산정하기 41
- 현장방문의 최소화 43
- 기대이율에 대한 환상을 버려야 한다 46
08 법정지상권의 소멸 49
1. 법정지상권의 포기, 당사자간 계약(임대차계약) 49
- 법정지상권 건물주와의 임대차계약 체결 50
2. 지료연체와 지상권소멸청구 52
- 법정지상권 성립 후 지료가 2년 연체된다면? 54
09 법정지상권의 해법 63
- 국토지리정보원의 항공사진 64
10 차지권 67
1. 개념 및 성립요건 67
2. 건물양수자와 대항력 68


PART 02 | 공유지분

01 공유지분의 개념 72
02 지분의 처분·제한 73
- 현물분할이 아닌 대금분할의 이유 74
03 공유자간의 법률관계 78
1. 공유물의 관리 및 보존 78
2. 공유물의 처분 및 변경 78
3. 공유물에 대한 부담(보증금반환채무의 성질) 79
- 일괄매각으로 진행되는 경매물건 중 일부의 공유자 80
04 공유의 주장 82
1. 지분의 대외적 주장 82
2. 공유자의 우선매수청구권(공유자우선매수신고제도) 82
- 매각불허가 사유 : 채무자의 상속인 겸 별도의 지분권자 88
05 공유물의 분할 90
1. 분할의 자유 90
2. 분할의 방법 91
- 이천 칠천암 토지지분 낙찰 후 전체 형식적 경매의 진행 95
- 지분의 근저당 설정은 대금분할을 위한 논리가 된다 98
3. 분할의 효과 100
06 공유지분 물건의 권리분석 102
07 공유지분의 낙찰 후 인도 103
- 지분낙찰 시 임차인의 보증금인수 여부를 두려워 말자 105
08 공유지분 배당문제 109
1. 지분경매 시 임차보증금의 배당(관리행위에 의한 임대차) 109
2. 공유지분에 대한 근저당 설정 후에 전체지분에 설정한 용익물권의 처리 110
3. 과반수지분권자와 계약한 임차인의 경매신청권 111
09 공유지분의 해법 112
- 공유지분 처리 순서도 112
1. 협의 112
2. 협의가 되지 않을 때 113
- 지분낙찰 후 형식적 경매 114
10 구분소유적 공유관계 117
1. 개념 117
2. 구분소유적 공유관계의 약정 효력 117
3. 구분소유적 공유관계와 법정지상권 118
4. 구분소유적 공유관계가 경매에 의하여 제3자에게 승계되기 위한 요건 118
- 구분소유적 공유관계 여부 확인하기 120

PART 03 | 가등기

01 가등기 개관 126
- 가등기의 개념 도해(1) 126
02 보전가등기(통상의 가등기) 127
1. 소유권이전청구권 보전가등기의 개념 127
2. 보전가등기의 효력 128
- 가등기소유권이전청구권의 가처분 130
03 담보가등기(소유권이전담보가등기) 133
1. 담보가등기의 등장 133
2. 가등기담보 등에 관한 법률(약칭: 가등기담보법) 제정 134
3. 가등기담보권의 효력(저당권으로 간주) 135
- 가등기권자의 경매 신청-담보가등기 136
4. 가등기담보권의 실행 절차 137
04 담보목적가등기 139
05 권리분석 140
- 가등기의 개념 도해(2) 140
1. 보전가등기와 담보가등기의 구별 141
- 가등기권자의 배당요구 144
- 가등기권자의 채권계산서 제출 146
2. 선순위 보전가등기 147
- 경매 신청 채권자에게서 가등기말소 여부를 확인하라 150
- 낙찰자에 의한 가등기말소청구의 소 153
- 장모와 사위의 통정허위표시 156
- 간접점유에 의한 소멸시효 중단(원고 패소) 160
- 가등기에 의한 본등기를 하지않고 증여에 의한 소유권이전등기 163
3. 선순위 담보가등기 167
4. 종합적인 판단 167
06 가등기의 해법 169
1. 개관 169
2. 배당기일 전 170
- 잔금납부 후 배당기일 전 가등기에의한 본등기 172
3. 배당기일 후 173

PART 04 | 가처분

01 가처분의 개관 177
1. 가처분의 목적 177
2. 처분금지가처분의 효력 178
3. 점유이전금지가처분의 효력 179
-‘공유물분할을 원인으로 한 소유권이전 등기청구권’을 피보전권리로 한 가처분 181
4. 가처분등기의 유형 및 신청 이유 184
-‘소유권이전등기청구권’보전을 위한 가처분 184
-‘사해행위취소를 원인으로 한 소유권이전등기말소등기청구권’보전을 위한 가처분 186
-‘건물철거청구권’보전을 위한 가처분 188
-‘재산분할청구권’보전을 위한 가처분 190
-‘근저당설정청구권’보전을 위한 가처분 193
02 권리분석 195
1. 단계별 가처분 물건 분석 195
2. 선순위가처분 197
- 목적달성한 가처분 1 202
- 목적달성한 가처분 2 207
3. 후순위가처분 213
- 전 소유자일 때의 임대차계약 213
03 가처분의 해법 221
1. 개관 221
2. 배당절차 종료 전 222
3. 배당절차 종료 후 224

PART 05 | 유치권

01 유치권 개관 228
1. 개요 228
2. 유치권의 의의 229
- 유치권자의 근저당설정과 채권자의 유치권소멸청구권 대위행사 230
02 유치권의 성립요건 236
1. 타인의 물건 또는 유가증권 239
- 유치권주장자가 건물의 소유자인 경우 240
2. 점유 245
- 유치권자가 계속 점유했는지 여부 253
3. 피담보채권의 존재 여부 256
- 피담보채권의 존재 여부 257
- 공사대금채권이 시효에 의한 소멸 여부 : 견련관계? 266
4. 견련관계 272
- 점유 및 피담보채권의 부존재 273
5. 변제기도래 여부 284
- 유익비상환청구권, 필요비상환청구권 286
6. 유치권 배제(포기)특약의 부존재 289
7. 유치권의 소멸사유가 존재 289
03 유치권의 해법 291
1. 개요 291
2. 유치권의 해결과정 291
- 집행관의 현황조사보고서를 맹신하지는 말자 293

부록 1 법정지상권 성립 사례 309
부록 2 법정지상권 불성립 사례 319

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